Какого размера пристройку можно построить в рамках разрешенного развития (РР)? Это вопрос, на который хотят знать ответ многие домовладельцы, желающие расширить или отремонтировать дом.
Право на PD может помочь вам избежать необходимости обращаться за полным разрешением на строительство, если размер вашей постройки соответствует определенным ограничениям, указанным в критериях.
Крыльца, небольшие пристройки и переоборудование чердаков – все это может попасть под действие разрешения на строительство, однако критерии, которым вы должны соответствовать, очень строги, поэтому мы создали это руководство для новичков, чтобы дать вам некоторое представление о том, как работает разрешение на строительство и каким требованиям должен соответствовать ваш проект.
Последние изменения в разрешенном развитии
ПОСЕТИТЕ ВЫСТАВКУ “СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ
Нужен совет или вдохновение для вашего проекта? Получите два бесплатных билета на выставку Homebuilding & Renovating Show
За последние годы в Англии появилось несколько новых прав на PD, в том числе значительные изменения для строителей, которые в сентябре 2020 года ввели ускоренную процедуру для двухэтажных пристроек к домам.
В августе 2020 года вступило в силу еще одно изменение, упрощающее превращение коммерческих помещений в жилые. Новый класс MA (“Mercantile to Abode”) теперь позволяет переоборудовать любые пустующие коммерческие помещения класса E, такие как офисы, рестораны, магазины и спортзалы, в новые дома без разрешения на строительство.
Что такое разрешенная застройка?
Что означает разрешенная застройка для домовладельца?
Реформы в области планирования
Правительственные реформы в области планирования предполагают смягчение прав ПД, поэтому стоит следить за развитием событий.
Разрешенное развитие предоставляет права, позволяющие домовладельцам выполнять определенные виды работ без необходимости обращаться за разрешением на строительство. Это означает, что вполне возможно, что такие строительные работы, как, например, возведение пристройки или флигеля, могут подпадать под условия разрешенного развития.
Это подразумеваемое согласие на разрешенное развитие предоставляется в форме общих распоряжений о планировании развития (GDPO), которые применяются отдельно в Англии, Уэльсе, Шотландии и Северной Ирландии.
Что можно и чего нельзя делать в рамках разрешенного развития
Что можно строить в рамках разрешенного строительства?
Объем прав на разрешенное строительство разнообразен и охватывает как внутренние, так и внешние работы, однако существуют строгие критерии проектирования, которые необходимо соблюдать. Если ваш проект не соответствует установленным критериям, то, скорее всего, вам придется подавать заявку на планирование.
Некоторые улучшения дома, которые вы можете сделать в рамках разрешенного развития, включают в себя:
(БОЛЬШЕ: 23 вещи, которые можно сделать без разрешения на строительство)
Что нельзя строить в рамках разрешенной застройки?
Перестройка мансарды
Мансардный тип мансарды чаще всего превышает ограничения по размеру, разрешенные в соответствии с правом PD на переоборудование мансарды, и поэтому требует согласия местных властей.
Если вы планируете построить новый дом или создать новое жилище, например, путем раздела другой собственности, скорее всего, на вас не будут распространяться права на разрешенное строительство, и вам придется подавать заявку на планирование.
Аналогичным образом, если вы хотите внести изменения в здание, внесенное в список памятников архитектуры, или в недвижимость, находящуюся в специально отведенной зоне, то, скорее всего, права на разрешенную застройку будут ограничены. Перед началом работ обязательно проконсультируйтесь с местным органом планирования.
Существует ограничение на количество изменений
Все требования к разрешенному развитию относятся к жилью в том виде, в каком оно было построено изначально, или как оно выглядело на 1 июля 1948 года, и поэтому существует ограничение на количество изменений, которые вы можете внести в свой дом в соответствии с PD. К сожалению, при покупке дома с чистого листа ничего не стирается – все помещения, добавленные прошлыми владельцами с 1948 года, учитываются при распределении разрешенного развития.
Все ли пристройки подпадают под разрешенное строительство?
Нет. Многие факторы определяют, может ли пристройка быть построена в рамках PD. Размер предполагаемой пристройки и ее расположение, а также тип окон, которые вы планируете установить, – все это будет играть роль в том, разрешено ли строительство в рамках PD. Для больших пристроек, скорее всего, потребуется разрешение на строительство.
В нашем руководстве по строительству пристроек правила описаны более подробно.
Однако понимание прав PD может оказаться очень полезным, если вы подадите заявку на планирование чего-то, что лишь немного больше, чем разрешено PD. Это связано с тем, что совет обязан сравнить то, что вы хотите, с тем, что вы можете сделать в любом случае.
Если PD разрешает вам пристройку определенного размера, а то, что вы хотите построить, на несколько метров выше или длиннее, помните, что совет может оценить только влияние этих дополнительных элементов. Запасным вариантом является ваш PD, и они не могут предотвратить это, поэтому они могут обоснованно возражать только против дополнительного количества.
Существуют ли какие-либо ограничения при разрешенном развитии?
Присоединяйтесь к Центру планирования
Planning Hub – это новый онлайн-ресурс, который поможет вам разобраться в сложных правилах планирования. Присоединяйтесь уже сегодня, чтобы получить доступ к простым в прочтении руководствам, которые предоставят вам ключевую информацию, помогающую ориентироваться в системе планирования.
Если вы живете в квартире или мезонете, то права PD не применяются из-за влияния, которое любые перепланировки могут оказать на соседние объекты.
Если ваш дом расположен в особо охраняемой зоне, такой как национальный парк, зона выдающейся природной красоты или природоохранная зона, то ваши права на разрешенную застройку могут быть ограничены или отменены в соответствии с так называемым указанием по статье 4. В этом случае права удаляются в интересах сохранения характера местной территории. Это также может произойти, если ваша собственность внесена в список.
Кроме того, если вы планируете самостоятельное строительство нового жилья и ваш новый дом больше, чем существующий на участке, то ваши права на разрешенную застройку, скорее всего, будут ограничены или даже отменены при условии предоставления разрешения на строительство.
Более подробную информацию о правилах можно найти на Портале планирования.
Должен ли я проверять свой проект на соответствие правам разрешенного развития в своем совете?
Да. Прежде чем приступить к работе, уточните у местных властей или получите подтверждение от квалифицированного геодезиста, что предполагаемые работы относятся к категории разрешенного строительства.
Если ваш проект выходит за рамки разрешенной застройки, вам придется обратиться за разрешением на строительство.
Предварительное согласование
Что такое предварительное согласование и как оно является частью разрешенного развития?
В Англии право на разрешенное развитие позволяет возводить одноэтажные задние пристройки длиной до 8 м для отдельно стоящих домов и до 6 м для любых других домов при условии предварительного согласования. Местный орган планирования должен быть уведомлен о деталях до начала строительства.
Подробная информация о документах, чертежах и пошлине (в настоящее время 96 фунтов стерлингов), которую необходимо внести, будет размещена на веб-сайте местного органа власти.
LPA направит письма ближайшим соседям (см. Схему консультаций с соседями, ниже) и даст им не менее 21 дня, чтобы решить, хотят ли они возражать.
Если возражений нет, то при условии, что расширение подпадает под правила, установленные LPA для предоставления предварительного одобрения, план может быть реализован.
Если есть возражения, LPA рассмотрит влияние предложения на комфорт проживания всех прилегающих соседей и либо решит, что влияние приемлемо, и выдаст предварительное разрешение, либо сочтет, что влияние неприемлемо, и откажет. Существует право обжаловать любой отказ в предварительном уведомлении.
Посетите портал планирования для получения дополнительной информации о сборах.
Предварительное уведомление также может быть использовано для изменения использования нежилых зданий в жилых целях. Оно также может быть использовано для перевода зданий из одного вида коммерческого использования в другой.
Почему схема консультаций с соседями имеет значение для PD?
Если вы собираетесь построить большую одноэтажную заднюю пристройку длиной от 4 до 8 метров (для отдельно стоящего дома) или от 3 до 6 метров для любого другого дома*, вы, как правило, можете сделать это в соответствии с разрешенным развитием (РР). Но, скорее всего, вам придется пройти через Схему консультаций с соседями, которая представляет собой процесс предварительного одобрения больших пристроек.
Вы должны уведомить местные власти о своем намерении построить большую пристройку, после чего они уведомят ваших соседей и проведут с ними консультации по поводу планируемой пристройки. Если соседи выскажут свои опасения, местные власти решат, можно ли реализовать ваши планы.
* Существуют оговорки и критерии, которым необходимо соответствовать, поэтому всегда проверяйте информацию на портале планирования.
Сертификаты законного развития
Что такое сертификат законного развития и нужен ли он мне?
Самое сложное в разрешенном развитии – это быть на 100% уверенным в том, что вы правильно истолковали правила. Чтобы убедиться в этом, необходимо подать заявку на получение так называемого сертификата законного развития.
Вы предоставляете полную информацию о том, что вы собираетесь делать, объясняя, как это соответствует разрешенному развитию, и подаете это заявление в совет. Это не заявка на планирование, это решение совета о том, что то, что вы хотите сделать, соответствует правилам PD. Это занимает примерно столько же времени, сколько и подача заявки на планирование, но это не дискреционное решение, основанное на мнении специалистов по планированию или возражениях соседей; это юридическое решение о том, что вы делаете что-то в соответствии с правилами. Это хороший способ быть уверенным, и когда дело дойдет до продажи вашего дома, вы сможете доказать, что все было законно.
Стоимость LDC для предлагаемого использования или развития составляет половину обычной платы за планирование.
Важно отметить, что сертификат законного развития – это не то же самое, что разрешение на планирование.
Категории прав на ПД
Насколько большой может быть пристройка в соответствии с правом на разрешенное строительство?
В зависимости от планируемой работы права на разрешенное развитие делятся на различные категории. К ним относятся:
Класс A – Пристройки (расширение, улучшение или переделка)
Это позволяет владельцу дома построить одноэтажную боковую пристройку до половины ширины существующего жилища; одноэтажную заднюю пристройку длиной до 4 м для отдельно стоящего дома и до 3 м для полу- или террасного дома; а также, при определенных обстоятельствах, двухэтажную заднюю пристройку длиной 3 м.
Изменения, вступившие в силу 30 мая 2019 года, теперь делают постоянным решение о том, что более крупные одноэтажные задние пристройки длиной до 8 м (6 м для полу- или террасных домов) разрешены в соответствии с классом A, но требуют предварительного уведомления (см. “Сертификаты законного развития являются ключевыми”).
Класс B – пристройки к крыше
Это позволяет возводить задние мансардные и вальмовые пристройки, если создаваемый дополнительный объем не превышает 50 м3 (40 м3 для домов с полуэтажами и террасами).
Разрешается возводить пристройки в пределах жилой территории при условии, что они расположены за основным (чаще всего передним) фасадом, не занимают более 50 % территории и имеют высоту не более 3 м (4 м для двухскатной крыши; 2,5 м в пределах 2 м от границы).
Существуют также специальные правила, касающиеся твердых поверхностей (Класс F), дымоходы и трубы (Класс G) и СВЧ-антенны (Класс H).
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне все еще получать разрешение на строительство для работ, классифицируемых как разрешенное строительство?
Да. Строительные нормы и правила относятся к самим строительным работам, а не к разрешению на их проведение, поэтому ваши работы все равно должны соответствовать требованиям этих норм и правил. Стоит отметить, что если вам необходимо подать уведомление о строительстве или заявку на получение полных планов в местный орган строительного контроля, то за это также придется заплатить.
Могут ли соседи возражать против работ, которые я выполняю в рамках PD?
Хотя соседи могут возражать против любых предлагаемых изменений в вашем доме, LPA будет рассматривать только те возражения, которые касаются существенных вопросов. Чтобы избежать возражений, информируйте соседей о своих планах и выслушивайте их опасения. Если вы можете снять их озабоченность небольшими изменениями, не нарушающими общий дизайн, это стоит сделать.
Если какие-либо из предполагаемых работ затрагивают межкомнатную стену, вам может понадобиться соглашение о межкомнатной стене.
Что произойдет, если я построил, используя право на разрешенную застройку, но на самом деле должен был получить разрешение на строительство?
Если после возведения пристройки или флигеля и т. д. LPA решит, что предложение не соответствует правилам PD, вы можете столкнуться с принудительными мерами, которые обычно приводят к запросу на ретроспективное планирование.
В случае отказа в разрешении существует реальная вероятность того, что любые пристройки или сопутствующие работы придется снести. Поэтому настоятельно рекомендуется получить подтверждение в виде сертификата законного развития.
